Chodzi o wstępnie konsultowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju z ekspertami projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakłada on wygaśnięcie najpóźniej w ciągu trzech lat wuzetek wydanych w świetle obecnie obowiązującego prawa. Zastąpiłyby je decyzje lokalizacyjne, które będzie można stosować dla obiektów budowlanych planowanych na terenach przeznaczonych w planie ogólnym gminy do „uzupełnienia zabudowy”. Warunkami uzyskania decyzji miałyby być m.in. istniejąca infrastruktura techniczna, która jest wystarczająca dla danego sposobu użytkowania obiektu i działki, oraz bezpośredni dostęp działki do drogi publicznej, o ile rodzaj obiektu budowlanego oraz sposób użytkowania działki tego wymaga.

Widmo krachu

Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki, oceniając projekt, przyznaje, że „wydaje się ciekawy i godny dalszych prac”, ale deweloperzy zgłoszą w konsultacjach sporo uwag, bo „diabeł tkwi w szczegółach”.

PZFD ma zastrzeżenia m.in. do wymogu bezpośredniego dostępu działki do drogi publicznej przy wydawaniu decyzji o lokalizacji i zabudowie dla nowych inwestycji. Dziś przepisy dopuszczają też dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, którą np. deweloper może wybudować na odkupionej działce, lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. To ma się zmienić. – Utrudni to tworzenie drugiej linii zabudowy poprzez urządzenie drogi wewnętrznej – podkreśla Płochocki. Jak zauważa, druga linia zabudowy i zwarte kwartały są standardem w innych krajach europejskich, bo sprzyjają gęstej zabudowie. – Dzisiaj w Polsce budujemy wzdłuż drogi, ten przepis niestety pogłębiłby ten mechanizm, będziemy składali do tego zastrzeżenie – zapowiada.

PZFD krytykuje też przewidywany we wstępnym projekcie wymóg „wystarczającej” istniejącej infrastruktury technicznej pod zabudowę. – W obecnym brzmieniu zapis ten wyklucza sytuację, w której deweloper wybuduje osiedle i sam wykona tę infrastrukturę na odpowiedniku dzisiejszej wuzetki. Dziś, nawet uzupełniając zabudowę, deweloperzy bardzo często sami budują infrastrukturę – wyjaśnił Płochocki.

Zobacz także:

Planowanie przestrzenne wymaga ustawowego systemu finansowania »

PZFD będzie też wnosić o zniesienie bądź zmianę innych proponowanych w projekcie wymogów przy wydawaniu decyzji lokalizacyjnych m.in., aby na bezpośrednio sąsiadującej działce, w odległości nie większej niż 50 m od linii zabudowy, istniał co najmniej jeden budynek „o tym samym sposobie użytkowania”. Ponadto organizacja będzie w konsultacjach domagać się dłuższego vacatio legis dla nowych przepisów i dłuższego terminu wygasania obowiązujących wuzetek – minimum do 6 lat. – Projekt przewiduje zdecydowanie za krótkie terminy wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, na których dzisiaj buduje się ponad połowę wszystkich inwestycji w kraju. Ich likwidacja musi być rozłożona w czasie, aby nie zastopować nowych inwestycji i nie doprowadzić do krachu na rynku budowlanym – tłumaczy Płochocki.

Wygoda mieszkańców

Konieczność zmian podkreśla z kolei architekt miasta i dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy Marlena Happach, choć w odpowiedzi dla DGP zastrzega, że trzeba poczekać na ostateczny kształt ustawy i rozporządzenie do niej. – Widzimy, ile domów i osiedli zostało zbudowanych w szczerym polu, bez wygodnego dostępu do drogi publicznej. Powstały zbyt wąskie dojazdy, które są kłopotliwe np. dla straży pożarnej w czasie prowadzenia akcji ratunkowych. Brakuje miejsca na poprowadzenie kanalizacji czy choćby budowę chodnika, wiele domów musi mieć własne ujęcia wody i szamba – wskazuje Happach.

W jej opinii dostęp do drogi publicznej, zapisany w art. 61 pkt 2 obowiązującej ustawy (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.), okazuje się często dostępem „kombinowanym”. – Dlatego uważamy, że proponowany wymóg ma sens z punktu widzenia planowania przestrzennego, bo chodzi o bezpieczeństwo, wygodę mieszkańców i użytkowników, a także „zmieszczenie” podziemnej infrastruktury miejskiej, co jest możliwe jedynie w przypadku dróg o odpowiednich parametrach i standardach – podsumowuje.

– Planowany przepis o bezpośrednim dostępie nieruchomości budowlanej do drogi publicznej jest – moim zdaniem – nadmiernym uproszczeniem, mogącym utrudnić działania w szczególnych sytuacjach, z którymi sprawni inwestorzy obecnie sobie radzą – ocenia natomiast w rozmowie z DGP Grzegorz A. Buczek, architekt i urbanista, członek Zarządu Oddziału Warszawskiego SARP. Wyjaśnia, że inwestorzy i deweloperzy, którzy realizują duże przedsięwzięcia budowlane na rozległym terenie, mogą np. scalać działki w jego granicach, by zapewnić im „bezpośredni dostęp” poprzez niewielką parcelę położoną bezpośrednio przy drodze publicznej. Podkreśla też, że nie wie, dlaczego autorzy projektowanego przepisu eliminują możliwość dostępu do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne, bo to może utrudnić projektowanie większych zespołów zabudowy. Jak zauważa, widoczna jest praktyka deweloperów zastępowania dróg wewnętrznych na osiedlu rozprowadzeniem lokalnego ruchu i dojazdów w garażach podziemnych, co niesie ze sobą niekorzystne efekty urbanistyczne.

Zdaniem Buczka pewne negatywne praktyki związane z wuzetkami, jak np. uznawanie za dostęp do drogi publicznej przyrzeczenia służebności drogowej, a nie wiążącej strony właściwej umowy, można wyeliminować niewielką nowelizacją obecnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie tworzeniem zupełnie nowej ustawy z nowymi rodzajami decyzji, ponieważ wprowadzi to chaos.

Swoboda interpretacji

Leszek Wiśniewski z Miasto Jest Nasze wskazuje, że teoretycznie gdyby przepis kończył się na przecinku („nieruchomość budowlana ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej,..”), to rzeczywiście ograniczałoby możliwość zabudowy w drugiej linii, w tym możliwość realizowania tzw. zabudowy łanowej, gdzie długą działkę rolną dzieli się na mniejsze, mające pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną będącą zazwyczaj współwłasnością właścicieli przylegających do niej nieruchomości. Jednak jego zdaniem kłopotliwa jest druga część proponowanego przepisu („… o ile rodzaj obiektu budowlanego oraz sposób użytkowania obiektu budowlanego i nieruchomości budowlanej tego wymaga”).

– O ile obecnie ustawa definiuje, że działką budowlaną jest taka, która ma dostęp bezpośredni lub poprzez drogę wewnętrzną albo ustanowienie służebności, o tyle tutaj druga część przepisu daje dość dużą swobodę tego, jak rozumieć „bezpośredni dostęp do drogi publicznej” i kiedy jest on wymagany – tłumaczy Wiśniewski. Zaznacza, że „zbiór obiektów”, dla których możliwe są odstępstwa, powinien być jasno zdefiniowany np. w rozporządzeniu do ustawy, „inaczej zmiana ta de facto nic nie zmienia, a niewykluczone, że nawet liberalizuje podejście do dostępności drogi publicznej”.

Według wstępnego projektu nowych przepisów o planowaniu przestrzennym inwestorzy powinni się też liczyć z możliwością uchwalenia przez gminę standardów urbanistycznych na terenach przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy i nieobjętych planem zabudowy. Specjalista prawa nieruchomości z kancelarii LSW dr Marcin Włodarski uważa jednak, że w świetle planowanych nowych regulacji byłoby to problematyczne, bo gminne standardy urbanistyczne mają być opracowywane wyłącznie w formie opisowej, w celu uzupełniania istniejącej zabudowy. – Tym samym po raz kolejny będziemy mieli do czynienia z luźną interpretacją wytycznych urbanistycznych, tak aby pozwolenie na budowę umożliwiało realizację inwestycji jak najbardziej zyskownej, nie zaś zgodnej z założeniami planistycznymi danego obszaru. Identyczne problemy mamy dziś w związku z interpretacją decyzji o warunkach zabudowy – komentuje dr Włodarski.